Wspólne życie często wiąże się z dużymi inwestycjami, takimi jak budowa domu. Co jednak w sytuacji, gdy dom powstaje na działce, która należy wyłącznie do jednego z małżonków? Ten, dość częsty scenariusz może prowadzić do komplikacji, zwłaszcza w przypadku rozwodu i podziału majątku. Jakie prawa i możliwości ma współmałżonek, który partycypował w kosztach budowy? Odpowiadamy na najczęstsze pytania.
Dom na działce męża
Rozliczenie budowy domu na działce jednego z małżonków – co warto wiedzieć?
Czy działka jest majątkiem wspólnym?
Jeśli działka należała do jednego z małżonków jeszcze przed ślubem lub została podarowana tylko jemu w trakcie małżeństwa (np. w drodze darowizny czy spadku), pozostaje jego majątkiem osobistym. Wynika to z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który jasno określa, że darowizna lub spadek wchodzą do majątku osobistego, chyba że darczyńca wyraźnie zaznaczy inaczej.
Najlepszym rozwiązaniem przed rozpoczęciem budowy jest uregulowanie statusu działki. Można np. rozszerzyć wspólność majątkową na nieruchomość lub w inny sposób uporządkować kwestie własnościowe. Wiele osób tego jednak nie robi, wychodząc z założenia, że „w małżeństwie wszystko jest wspólne”, co później prowadzi do problemów prawnych.
Kto jest właścicielem domu wybudowanego na działce jednego z małżonków?
Zgodnie z przepisami, budynek staje się częścią składową nieruchomości, na której został wybudowany. Oznacza to, że jeśli działka jest własnością jednego z małżonków, to również dom należy do niego. Drugi małżonek nie staje się automatycznie jego współwłaścicielem, nawet jeśli budowa została sfinansowana ze wspólnych środków.
Jednak małżonek, który partycypował w kosztach budowy, nie pozostaje bez możliwości dochodzenia swoich praw. Może żądać zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość.
Jak rozliczyć nakłady na budowę domu?
Małżonek, który nie jest właścicielem działki, może dochodzić zwrotu środków przeznaczonych na budowę na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem nakładów koniecznych na przedmioty przynoszące dochód.
Rozliczenie nakładów odbywa się zazwyczaj w ramach postępowania o podział majątku wspólnego. Jeśli jednak nie ma już wspólnego majątku, roszczenia te podlegają rozpoznaniu w osobnym postępowaniu cywilnym.
Jak obliczyć wartość nakładów?
Sąd może ustalić tę wartość na różne sposoby. Może np. ustalić jaka kwota z majątku wspólnego została przeznaczona na budowę, a potem ją zwaloryzować do dzisiejszej wartości. Zazwyczaj jednak, aby określić wartość nakładów, należy:
- ustalić, jaki procent wartości nieruchomości pochodził z majątku wspólnego w momencie budowy (jaką część ceny działki z domem stanowił sam dom/sama działka)
- obliczyć ten sam procent w odniesieniu do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości
Przykład z praktyki – dom w Siedlcach na działce męża
Przestrogą niech będzie przykład naszej klientki, która po rozwodzie była zaskoczona informacją, że dom, który wspólnie z mężem budowała przez lata, należy wyłącznie do niego. Działka, na której powstał budynek, została mu bowiem podarowana przez rodziców przed ślubem. Oznaczało to, że nasza klientka mogła dochodzić jedynie zwrotu nakładów z majątku wspólnego na budowę domu, ale nie miała prawa do samej nieruchomości.
Bardzo zależało jej na zatrzymaniu domu, w którym mieszkała z dziećmi. Po wielu negocjacjach udało się osiągnąć kompromis – były mąż zgodził się na przekazanie jej działki wraz z domem w zamian za uzgodnioną spłatę. Warto zaznaczyć, że nie miał takiego obowiązku, a udało się to osiągnąć dzięki skutecznej argumentacji i odpowiedniemu podejściu do sprawy. To pokazuje, jak ważne jest profesjonalne wsparcie prawne w takich sytuacjach.
